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IL DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO TRA COMUNICAZIONI E GESTIONE PRATICANews

Pubblicato da Amministratore Low Cost lun, aprile 13, 2015 10:53:18

La gestione pratica del distacco dal riscaldamento centralizzato, le condizioni e le richieste per potersi separare dall'impianto centralizzato


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Nel condominio in cui vi sia il riscaldamento centralizzato, uno o più condomini potrebbero ritenere più conveniente abbandonare l’impianto comune e dotare la propria abitazione (o il proprio ufficio) di un impianto autonomo. Si tratta del distacco dal riscaldamento centralizzato. In una tale situazione rimane attivo e funzionante un impianto di riscaldamento centralizzato il quale serve alcuni condomini, mentre altri decidono di non servirsene più e di sopperire in altra maniera al proprio fabbisogno di calore.

Il quarto comma dell’art. 1118 del codice civile, come riformato dalla Legge 220/2012, ha suscitato molto scalpore mediatico appena uscito per via dell’argomento molto sentito dalla popolazione, proprio il distacco dal riscaldamento centralizzato.
Nei fatti, però, nulla cambia avendo la nuova norma recepito quello che da tempo era l’indirizzo costante della giurisprudenza sul distacco dal riscaldamento centralizzato. Il codice civile ora consente esplicitamente il distacco, ma a determinate condizioni, cioè dal distacco non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Il problema, come già prima della riforma, consiste proprio nel fornire la prova dell’esistenza di tali requisiti, perchè molti tecnici hanno espresso grandi perplessità circa la possibilità, anche solo teorica, che questi si possano effettivamente verificare (stante l’inevitabile dispersione di calore, l’inevitabile aumento delle spese di gestione, l’inevitabile squilibrio che si verrebbe a creare laddove, nel corso del tempo, si staccassero tutti i condomini tranne uno).

Nell'ipotesi che il distacco dal riscaldamento centralizzato sia tecnicamente possibile, colui che vuole effettuarlo avrebbe l’obbligo di chiedere una preventiva autorizzazione all’amministratore ovvero all’assemblea dei condomini?
La nuova formulazione, stabilendo la facoltà di ciascun condomino a rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di condizionamento (che vengono equiparati per tutta la nuova disciplina), non mette come condizione di esercizio il previo assenso dell’assemblea; viene invece richiesta una mera comunicazione all’amministratore – ritenendo al caso di specie applicabile la norma dell'articolo 1122 del codice civile.

Per sopperire alla carenza dei requisiti sopra descritti, si è soliti quindi passare da un consenso assembleare, concordando una contribuzione alle spese di riscaldamento stabilita a forfait che il condomino che intende distaccarsi continuerà a corrispondere al Condominio a fronte delle maggiori spese che presumibilmente gli altri condomini dovranno sostenere per il fatto che lui si sia distaccato.

Salva una tale diversa convenzione, per il condomino che avesse legittimamente compiuto il distacco dal riscaldamento centralizzato, non vi sarebbe un azzeramento completo delle spese, in quanto rimarrebbe comunque vincolato a sostenere i costi legati alla proprietà dell’impianto di riscaldamento, mentre i costi di gestione (inerenti il godimento del servizio di riscaldamento) non dovrebbero gravare su chi non ne fa più uso.



Assemblea di condominio e partecipazione online, cosa dice la legge?News

Pubblicato da Amministratore Low Cost ven, aprile 10, 2015 16:55:31

Partecipazione “telematica” all’assemblea: problemi e limiti della presenza online via webcam secondo la legge

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L’innovazione tecnologica e la diffusione delle forme di telecomunicazione fa spesso sorgere, anche all’interno del condominio, la richiesta da parte di alcuni condomini di poter partecipare in modo “virtuale” alle assemblee di condominio.

Da un punto di vista tecnico tale partecipazione non è difficile e presuppone che il luogo dove si svolge la riunione sia dotato di connessione internet, di un computer, di una telecamera, di un microfono e di un software (ad esempio Skype).

I problemi che presenta l’assemblea condominiale con partecipazioni online sono di due tipi: pratico e legale.

Qualcuno, infatti, potrebbe obiettare che se già è difficile gestire un’assemblea di 20 persone in carne e ossa lo sarebbe molto di più coordinare un gruppo di persone in parte presenti ed in parte collegate in remoto. Ovviamente questo tipo di gestione dell’assemblea sarà possibile in condizioni che permettano uno svolgimento ordinato.

La possibilità da un punto di vista legale di tale modalità di partecipazione rappresenta un aspetto assai rilevante di questa problematica; non avendo rinvenuto alcuna pronuncia giurisprudenziale sul punto è necessario ragionare secondo i principi del diritto condominiale. La partecipazione all’assemblea viene regolamentata dall’art. 1136 c.c. il quale richiede, in seconda convocazione, l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio. La norma non precisa se tale “intervento” debba essere reale o possa essere “remoto o virtuale”.

Lo svolgimento dell’assemblea, per quanto non previsto dalla legge, può essere disciplinato dalle norme del regolamento: partendo da questo presupposto possiamo affermare che il regolamento di ogni condominio – modificabile con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. – potrebbe essere integrato con una clausola che preveda la partecipazione dei condomini mediante mezzi telematici.

Possiamo trovare conforto a questa tesi guardando alle norme relative alle società per azioni (norme che in vari casi hanno ispirato concetti applicati dalla giurisprudenza nell’ambito condominiale): l’articolo 2370 c.c. afferma che lo statuto può consentire l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione.

Alcune ulteriori riflessioni:

* Il condomino “remoto” (collegato online) non potrà svolgere l’incarico di presidente o di segretario in quanto verrebbe meno

la possibilità di regolare il dibattito e la possibilità di firmare il verbale in originale;

* La modalità video è necessaria per identificare l’identità del condomino;

* Anche il delegato potrebbe partecipare in via telematica, ma il condomino delegante deve necessariamente far pervenire

delega scritta all’amministratore.

In conclusione riteniamo sia assolutamente possibile una partecipazione telematica all’assemblea secondo i criteri fin qui elencati in quanto tale modalità riconoscere a ciascun partecipante il diritto di manifestare la propria volontà non soltanto mediante l’espressione conclusiva del voto, ma anche mediante l’intervento nella discussione.

Se questo tipo di presenza alle assemblee dovesse prendere piede ci troveremmo di sicuro di fronte ad una piccola rivoluzione con effetti positivi sulla partecipazione. Per questo Amministratore Low Cost offre già questo servizio e, come sempre, senza costi aggiuntivi.

Il vostro attuale amministratore fa altrettanto?



Valvola termostatica obbligatoria sui radiatori di condominioNews

Pubblicato da Amministratore Low Cost gio, aprile 09, 2015 18:37:57

Cos'è una valvola termostatica, qual'è il suo effettivo scopo e quali sono i vantaggi per i condomini

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Innanzitutto spieghiamo cosa sia una valvola termostatica e quale sia il suo effettivo scopo: le valvole termostatiche sono componenti accessori da installare sui radiatori allo scopo di regolare la quantità di acqua che scorre all’interno di ogni singolo radiatore/termosifone in funzione della temperatura richiesta dall’ambiente.

Ricordiamo, infatti, che in un impianto di vecchia concezione tutti i termosifoni potrebbero essere sprovvisti di qualsiasi regolazione e ricevere quindi tutti la stessa portata di acqua calda o più probabilmente portate diverse in funzione della loro distanza dalla caldaia, dimensionamento dei tubi ed altri fattori.

In impianti meglio concepiti vi potrebbe essere una manopola di regolazione dell'apporto di acqua calda per ogni singolo radiatore ma resterebbe comunque sempre all'utente il compito di regolarne la temperatura.

Il vantaggio delle valvole termostatiche è quindi che possono regolare in maniera più precisa e quindi con minor dispendio di energia la temperatura dei locali, infatti in combinazione a un termostato d'ambiente su cui l’utente imposterà la temperatura desiderata secondo fasce orarie della giornata, l’attività delle valvole consente invece di determinare la temperatura desiderata in ciascun locale della stessa abitazione.

Ora nasce spontaneo il quesito di quando sia obbligatorio montare tali valvole termostatiche: ricordiamo che la precedentemente normativa imponeva le valvole termostatiche solo per gli impianti centralizzati, mentre per gli impianti autonomi bastava solo fare il bollino ogni due anni senza nessuna specifica di accorgimento sull’impianto.

Ora l’obbligo delle valvole termostatiche sui radiatori è previsto negli impianti autonomi soltanto nel caso di una nuova installazione o nel caso di ristrutturazione dell’impianto (includendo quindi anche il cambio della caldaia).

Quindi con i decreti legislativi 192/2005 e 311/2006 le ritroviamo obbligatorie nelle nuove costruzioni anche con impianti autonomi.

Ambito di intervento: … " il presente decreto si applica, ai fini del contenimento dei consumi energetici:

a) alla progettazione e realizzazione di edifici di nuova costruzione e degli impianti in essi installati, di nuovi impianti installati in edifici esistenti, delle opere di ristrutturazione degli edifici e degli impianti esistenti con le modalità e le eccezioni previste ai commi 2 e 3;

b) all’esercizio, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici degli edifici, anche preesistenti, secondo quanto previsto agli articoli 7, 9 e 12;

c) alla certificazione energetica degli edifici, secondo quanto previsto all’articolo 6.”

L'orientamento è quindi per un passaggio graduale a tali dispositivi che oggettivamente sono di grande aiuto.

Ora il problema è che in molte abitazioni condominiali le condizioni termiche tra piano e piano e tra appartamenti con diverse esposizioni sono fortemente disomogenee, i tecnici del riscaldamento hanno quindi in passato sovradimensionato gli impianti ad esempio esposti a nord o all'ultimo piano per permettere di avere condizioni di clima ideali anche in tali zone.

L'introduzione delle valvole termostatiche potrebbe quindi cambiare la ripartizione delle spese di riscaldamento che in mancanza delle valvole potevano essere divise per millesimi indipendentemente dal consumo.

E' quindi fondamentale spiegare ai condomini dell’ultimo piano (o del primo) perché gli è aumentato il conto del riscaldamento a seguito della modifica dell'impiantio.

In caso contrario il numero di contenziosi potrebbe essere vertiginoso.

Il vostro attuale amministratore fa altrettanto?